今持ってる土地・建物を売ったら
税金はいくら払うんだろ？

こんな疑問をお持ち方へ 。

譲渡（売った）した年の１月１日現在の
所有期間が５年を超える土地や建物を
売った時の

１.課税長期譲渡所得金額の計算
2.税額の計算
3.譲渡所得と取得費
4．マイホームを売ったときの概要

【課税長期譲渡所得金額の計算 】
1.
 譲渡価額とは？ 土地や建物の売却代金などをいいます。
2. 取得費とは？ 土地や建物を購入した時の購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。なお建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
又土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ないときは、譲渡価額の５％を取得費（概算取得費）とすることができます。
3. 譲渡費用とは？ 土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取り壊し費用などです。
4. 特別控除は 通常の場合はありませんが、マイホームを売った場合の３,０００万円の特別控除など各種の特例があります。

【税額の計算】
平成１６年１月１日以後に譲渡した場合の税額の計算は次のように行います。
税額＝課税長期譲渡所得金額×１５％（住民税５％）
【例】３０年前に購入した土地、建物の譲渡価額が１億５,０００万円、土地・建物の取得費（建物は減価償却費相当額を控除した後）が１億円、譲渡費用（仲介手数料など）が５００万円の場合
１．課税長期譲渡所得金額の計算
１億５,０００万円−１億円−５００万円＝４,５００万円（課税対象額）
2.納税額の計算
（イ）所得税 ４,５００万円×１５％＝６７５万円
（ロ）住民税 ４,５００万円×５％＝２２５万円
（ハ）総納税額 ６７５万円＋２２５万円＝９００万円

【譲渡所得と取得費】
１．譲渡所得の計算方法
譲渡所得は土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

２．取得費の概要
取得費に土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

３．その他の取得費
上記２のほか取得費に含まれる主なものとして、次の８つがあります。但し、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

（１） 土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます）したときに収めた登録免許税（登録費用も含みます）不動産取得税、特別土地保有税、印紙税、なお業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
（２） 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立退きさせるために支払った立退き料
（３） 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために、支払った造成費用
（４） 土地の測量費
（５） 所有権などを確保するために要した訴訟費用
これは、例えば所有者について争いのある土地を購入後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
（６） 建物付の土地を購入して、その後1年以内に建物を取り壊したときの建物の購入代金や取り壊し費用
（７） 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子の内、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
（８） 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

【マイホームを売ったときの概要】
1.制度の概要
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除といいます。
2.適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
（１） この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
（２） 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
（３） 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所得する家屋

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